El modelo ya representa el 10% de la oferta de arriendo en la Región Metropolitana. Grandes inmobiliarias y fondos de inversión impulsan proyectos que concentran cientos de departamentos en un solo propietario y tensionan el debate habitacional.
El mercado de los proyectos inmobiliarios denominados multifamily año tras año toma más fuerza en la Región Metropolitana, llegando a representar el 10% de la oferta de arriendo. Detrás de esta forma de negocio hay importantes grupos empresariales y fondos de inversión destinados a levantar iniciativas de este estilo, un modelo que el propio ministro de Vivienda y Urbanismo, Iván Poduje, calificó como "peligroso".
A inicios de octubre, Poduje se pronunció por primera vez acerca del mercado de los multifamily, reconociendo que "a nosotros, como ministerio, no nos gusta". Y es que, para el secretario de Estado, la expansión de esta práctica disminuye uno de los anhelos de la cartera: transformar Chile en un país de propietarios.
Aunque algunas consultoras clasifican los multifamily como edificios donde el 80% de sus unidades son arrendables, para otros, como Luis Fuentes —doctor en Arquitectura y Estudios Urbanos de la Pontificia Universidad Católica de Chile—, los proyectos bajo esta denominación son todos aquellos donde el 100% de sus unidades están destinadas al arriendo.
Para el profesional, estas viviendas no están hechas para que la gente viva ahí como principal destino, "sino que están concebidas desde el punto de vista de sus dimensiones, de sus características, de la distribución de los espacios, de la cantidad de departamentos, para maximizar el retorno de la inversión".
Lo anterior se complementa con que el valor de este tipo de inmuebles es menor si se compara con propiedades más amplias, lo que se traduce en un menor precio y, por consiguiente, facilita su arriendo. Este es el punto esencial del negocio, ya que lo que se busca con este tipo de proyectos es que los departamentos generen retornos constantemente.
El crecimiento de los multifamily abre una paradoja en medio de la crisis habitacional: aumentan la oferta de viviendas en arriendo, pero concentran cientos de departamentos en manos de un mismo propietario y no resuelven el problema de acceso a la vivienda propia.
Para Luis Fuentes se trata de un fenómeno cuyo impacto sobre la propiedad «no ha sido estudiado» suficientemente. Sin embargo, plantea que la concentración de estos inmuebles podría contribuir a mantener al alza el precio del suelo y, con ello, profundizar la brecha entre el valor de las viviendas y los ingresos de los hogares.
El problema no termina en quién es dueño de los departamentos. En comunas como Estación Central, donde se han levantado edificios de cientos de unidades, la llegada de miles de residentes también tensiona una infraestructura que no necesariamente creció al mismo ritmo.
"Esas grandes densidades (...) evidentemente que afectan la calidad de vida de la comuna y la capacidad del municipio de ofrecer servicios de calidad", sostiene Fuentes. A su juicio, el problema alcanza desde las plazas y los servicios de salud hasta el agua potable, el alcantarillado y las aguas lluvias.
En ese escenario entra al debate el Decreto Supremo N°68 del Minvu, que modificó las reglas de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones y abrió la puerta a nuevas formas de calcular la densidad de los proyectos.
Para Fuentes, la modificación va precisamente en la dirección contraria a lo que, dice, se había avanzado en planificación urbana: "Esto se salta todo eso". El arquitecto advierte que una mayor capacidad para levantar proyectos de alta densidad puede repetir los efectos que dejó la falta de regulación en Estación Central.
El decreto, además, no quedó solo en el debate técnico. El Gobierno Regional Metropolitano recurrió al Tribunal Constitucional y el requerimiento fue declarado admisible el pasado 11 de noviembre, por lo que ahora el organismo deberá pronunciarse sobre el fondo de las impugnaciones.
El Desconcierto planteó una serie de preguntas sobre este fenómeno al Minvu, pero hasta el cierre de este artículo no hubo respuesta.
Tras una revisión del mercado inmobiliario, se constató la existencia de una serie de proyectos donde la única opción es arrendar. Uno de los casos más claros de la capital es el edificio Sommer Plaza Ñuñoa, cuya construcción, cobros y administración recaen en la empresa Greystar Chile SpA y sus filiales.
Según registros públicos, el holding cuenta con sociedades para cada giro. Por ejemplo, Inmobiliaria Greystar Chile SpA, para la construcción de proyectos; Tango Pagos SpA, para los cobros relacionados con los inmuebles; y Tango Administración SpA, para el funcionamiento de los edificios.
Dentro del portafolio también figura Greystar Chile Multifamily Venture I, LP, un fondo de inversión destinado a levantar proyectos inmobiliarios. Asimismo, la empresa funciona al alero de GS Chile Management Holdings LLC, constituida en Delaware, estado conocido por su régimen tributario preferencial. En Chile, su representación legal recae en el abogado Carlos Ducci, mientras que el resto de las empresas se encuentran ligadas al ciudadano estadounidense Thomas Joseph Livelli.
La empresa cuenta con proyectos en diversas comunas, algunos de ellos desarrollados por inmobiliarias que no pertenecen directamente al grupo, pero que mantienen un nexo financiero con este. Por ejemplo, el proyecto Sommer Inés de Suárez es desarrollado por Inmobiliaria Plaza Providencia SpA, firma vinculada al Fondo de Inversiones Credicorp Capital Renta Residencial.
El nexo entre ambas partes data de 2016, cuando crearon el primer Fondo de Inversiones Credicorp. En 2024 dieron a conocer que impulsaban seis edificios de renta residencial, con una inversión de aproximadamente US$300 millones.
Credicorp, según el reporte inmobiliario de 2025, es uno de los principales actores del mercado multifamily. Una posición que comparte con otros fondos de inversión asociados a grandes empresas, como Banco BCI, Parque Arauco, BTG Pactual, Larraín Vial y Banco de Chile.
Otros proyectos disponibles exclusivamente para arriendo son los modelos Home Inclusive del holding Ralei, ubicados en Santiago Centro e Independencia, comunas que concentran una parte importante de los multifamily. De hecho, según Colliers, en 2026 Santiago lidera con un 27,2% de participación, seguido por Estación Central, con un 13,2%, e Independencia, que alcanza el 9,8%.
Ralei y sus filiales se encuentran ligadas a Andrés Ergas Farago, Andrés Kuppermann, Rogelio Moreno y Andrés Tuesta.
Aunque existen una serie de proyectos solo disponibles para su arriendo, los casos descritos permiten dilucidar cómo se estructura y operan los denominados multifamily.
Ahora bien, aunque las empresas mencionadas son un ejemplo de lo que es un multifamily que concentra todas sus dimensiones en una sociedad, lo cierto es que otros agentes que desarrollan este tipo de edificios y externalizan ciertos procesos también dominan el mercado.
Un estudio de 2025 identifica como actores dominantes del fenómeno multifamily a la inmobiliaria Su Ksa —perteneciente al grupo BIBA—, con 13 proyectos y 5.927 unidades construidas. La sigue Eurocorp, con 17 proyectos y 5.372 unidades, además de Asset Fondos Residenciales.
Asimismo, la investigación cita a un cuarto actor relevante en el mercado: AssetPlan, empresa encargada de la gestión comercial y operativa de los inmuebles. La firma, a través de Inversiones Ceruti, está ligada a empresas inmobiliarias como Constructora Pie Andino. Según Diario Financiero, hasta 2025 tenía bajo su administración 85 edificios.
Si bien los multifamily se encuentran en constante crecimiento, la rentabilidad del negocio se ha visto mermada, lo que ha motivado que grandes grupos empresariales retiren dinero de fondos de inversión.
En conversación con Diario Financiero, Esteban Acevedo, gerente de finanzas corporativas de GPS Property, sostuvo que en los últimos años, producto de los ciclos inflacionarios, las rentas reales en UF no fueron capaces de seguir la inflación, cayendo así entre un 10% y un 20%.
Otra opinión tiene Fuentes, quien plantea que, en escenarios de inflación, el hecho de que los contratos estén expresados en UF traspasa esa carga al arrendatario y no al titular del proyecto.
"Siempre la inflación para este tipo de inversiones, que son evaluadas en el largo plazo, es un riesgo. Pero ese riesgo, en este caso, como los contratos son en UF, está traspasado al arrendatario. Eso es clave para el negocio", explica el arquitecto.
Lo cierto es que, aunque el mercado esté experimentando una baja, la proyección de este tipo de iniciativas está lejos de disminuir. De hecho, la consultora Colliers estima que para 2028 estarán operativos 220 edificios y 60 mil unidades.
