Especialistas en gestión de riesgo climático y ecología del paisaje destacan el respeto a cuencas, bosques, cursos de agua y ecosistemas al subdividir terrenos.
Especialistas en gestión de riesgo climático y ecología del paisaje destacan el respeto a cuencas, bosques, cursos de agua y ecosistemas al subdividir terrenos.
La subdivisión de terrenos rurales en Chile creció con fuerza tras la pandemia, impulsada por el teletrabajo y la búsqueda de parcelas de agrado. Frente a este escenario, especialistas en ecología del paisaje, gestión de riesgos climáticos y conservación coinciden en respetar los límites naturales del territorio —cuencas, cursos de agua, bosque nativo y topografía—.
Esto, precisamente al momento de lotear y vender predios, ya que permite proteger los servicios ecosistémicos y reducir la exposición a riesgos hídricos. Iniciativas privadas como Genau Green, que administra más de 22.000 hectáreas de conservación en el sur del país, muestran que ese enfoque también puede ser un modelo de negocio viable.
Para Claudia Montoya, doctora en Geografía y académica de la Escuela de Ingeniería Forestal de la Universidad Mayor, el problema no es que las personas quieran vivir en zonas rurales, sino el modelo de subdivisión que se aplica. "Cualquier subdivisión en áreas rurales implica modificación de los ecosistemas, implica fragmentación de los ecosistemas naturales", explica.
Según detalla, la subdivisión tipo cuadrícula trata el territorio "como si fuera una hoja de Excel" y no como un loteo planificado que considere las relaciones entre los distintos parches del paisaje.
Esa fragmentación genera lo que en ecología se conoce como efecto de borde: transformaciones microclimáticas que benefician a especies generalistas, pero perjudican a las especialistas, incapaces de adaptarse a los cambios.
"Entre menos intervenido sea el loteo, mejor van a ser las características de ese espacio", sostiene Montoya, quien vincula la calidad y el flujo de los servicios ecosistémicos a la conectividad ecológica del paisaje: a mayor fragmentación, menor y más deficiente es la prestación de esos servicios.
En la misma línea, Adriana López, consultora en gestión de riesgos climáticos y directora de Operaciones de LIBE Chile, apunta a un problema de origen: las divisiones administrativas del territorio —regiones, comunas— no coinciden con la lógica de funcionamiento de los ecosistemas. Pone como ejemplo la cuenca del río Maipo, que abarca la Región Metropolitana, Valparaíso y O'Higgins.
"Si lo llevo a lo micro, a una parcelación, a un cuadriculado, esto aún menos sigue las lógicas de cómo funciona ese ecosistema", afirma.
López advierte que la fuente de agua, el bosque que la capta y protege de eventos extremos, y el suelo que la retiene pueden quedar repartidos entre distintos propietarios. "Si la persona que compra justo el sector donde estaba el bosque lo quiere cortar para construir algo ahí, está quitándole todo el potencial y todos los servicios ecosistémicos que ofrece ese bosque", señala, mencionando la pérdida de sombra, retención de agua, mitigación de islas de calor y estabilidad del suelo frente a deslizamientos.
La consultora cita además el drenaje histórico de humedales para construir sobre ellos, una práctica que en el largo plazo termina en inundaciones, porque "el agua de cierta manera tiene una memoria que vuelve a pasar por los mismos lugares".
A esto se suma la disponibilidad hídrica: el acuífero de Santiago, advierte, "está bajando un metro al año", una cifra que atribuye en parte a la impermeabilización del suelo y a un ordenamiento territorial que considera "súper atrasado" en Chile.
Montoya profundiza en el efecto sobre suelos agrícolas y zonas de alto valor ecológico. Explica que las parcelaciones han avanzado sobre suelos "tradicionalmente dedicados a actividades agrícolas" y sobre territorios con bosque nativo y humedales, particularmente atractivos para este tipo de loteos en el sur de Chile y la Patagonia.
"Ahí se van generando esas zonas que van generando pérdida de ese suelo agrícola, un suelo cultivable, o presiones sobre recurso hídrico", detalla.
A su juicio, cuando se traza una parcela sin considerar topografía, cursos de agua, corredores biológicos o calidad del suelo, esos factores quedan en un segundo plano frente al objetivo de maximizar la valoración económica del terreno.
Por eso, insiste en que la cuenca geográfica —y no la división político-administrativa— debería ser la unidad de análisis de referencia al planificar el uso del suelo, porque respeta los límites naturales del espacio y permite comprender cómo interactúan los ecosistemas que la componen.
Desde el sector privado, Camilo González, gerente de operaciones de Genau Green, empresa que administra más de 22.000 hectáreas de campos, bosques nativos y reservas de agua dulce en el sur de Chile, plantea un enfoque distinto al tradicional. "Si con nuestro patrimonio nos enfocamos en cuidar el activo más relevante de todos, que es justamente la vitalidad que tienen estos terrenos, todo lo demás también cambiará inevitablemente", afirma.
Para él, contar con hectáreas protegidas conlleva además una responsabilidad: transformar ese patrimonio en un aporte concreto para el país.
González valora el Derecho Real de Conservación como una herramienta legal útil para resguardar el patrimonio ambiental de los predios, aunque considera que la práctica cotidiana de conservación —desde el comportamiento individual hasta la política pública— sigue siendo lo más determinante.
Sobre la geometría de los loteos, matiza que el problema no es la cuadrícula en sí, sino la falta de criterio para aplicarla: "En un terreno plano cultivable, sin altura y sin cauces naturales que lo atraviesen, lo más óptimo es tener un rectángulo perfecto, pero en un cerro con bosque nativo, no es así".
Para el ejecutivo, la planificación territorial adaptativa implica priorizar el medioambiente por sobre la productividad y los intereses particulares, sin descartar la habitabilidad del bosque nativo. "El bosque nativo efectivamente es habitable, el tema es cómo se habita y cómo procuramos mantener y mejorar sus condiciones incluso mientras se vive en él", sostiene.
Los tres especialistas coinciden en que incorporar los límites naturales del territorio —cuencas, cursos de agua, bosque nativo y topografía— como criterio central en la venta y subdivisión de terrenos permite proteger la disponibilidad hídrica, la fertilidad de los suelos y la biodiversidad. La experiencia de Genau Green en el sur de Chile confirma, además, que la conservación privada y la inversión sostenible pueden convertirse en un camino replicable para conciliar desarrollo y cuidado del territorio.
