¿Tu casa nueva tiene filtraciones tras las lluvias? Puedes pedir reparación, arriendo temporal e indemnización: Ley da 5 años
En los últimos años, el aumento de precipitaciones intensas ha evidenciado un problema que golpea a miles de familias en Chile: las filtraciones, la humedad persistente y la aparición de hongos en viviendas nuevas o de reciente construcción.
Estos defectos, lejos de ser solo una molestia, pueden afectar la calidad de vida, la salud de los habitantes y también el valor comercial de las propiedades.
En este contexto, el sistema frontal que comienza este miércoles 12 de junio podría agravar aún más esta situación, afectando particularmente a regiones que ya han sufrido problemas similares.
De acuerdo con la Dirección Meteorológica de Chile, se espera un evento de lluvias intensas que se prolongará hasta el fin de semana, afectando a las regiones de Valparaíso, Metropolitana, O’Higgins, Maule, Ñuble y Biobío.
En algunos sectores, como la precordillera del Maule, se estiman precipitaciones acumuladas de más de 80 mm en 48 horas.
A esto se suma la isoterma cero alta –sobre los 3.000 metros–, lo que implica lluvia en zonas que normalmente recibirían nieve, elevando el riesgo de aluviones, desbordes y filtraciones en viviendas con problemas estructurales o deficiencias de construcción.
La Superintendencia de Electricidad y Combustibles (SEC) ya ha emitido alertas a las empresas distribuidoras por posibles cortes de energía debido a los vientos, mientras que el Servicio Nacional de Prevención y Respuesta ante Desastres (SENAPRED) ha declarado Alerta Amarilla en varias comunas de la zona centro-sur del país.
El Ministerio de Vivienda también ha desplegado cuadrillas de emergencia para monitorear campamentos y asentamientos vulnerables.
Pero, ¿qué pueden hacer los propietarios que viven en viviendas nuevas y presentan problemas como goteras, humedad o filtraciones?
Las herramientas legales para enfrentar estos problemas existen. La Ley General de Urbanismo y Construcciones (DFL N° 458) y su Ordenanza General (OGUC, Decreto 47), establecen claramente los derechos de los propietarios y las obligaciones de las empresas constructoras e inmobiliarias frente a defectos de construcción.
Además, la ley contempla distintos plazos de garantía según el tipo de falla: 3 años para terminaciones, 5 para instalaciones, y hasta 10 años si hay afectación de la estructura soportante del inmueble.
Para abordar los aspectos más relevantes desde una mirada legal y práctica, conversamos con Héctor Bravo Ortiz, abogado del estudio jurídico “Construye Derechos”, especializado en litigios colectivos en defensa de propietarios afectados por este tipo de problemas.
“Hay derecho a reparación y también a indemnización”
Según Bravo, el primer derecho de todo propietario cuando detecta filtraciones o humedad en su vivienda nueva es exigir la reparación inmediata de los daños.
Pero eso no es lo único. “También se puede exigir una indemnización por los perjuicios causados. Eso incluye el daño emergente, como los gastos en arreglos o incluso el arriendo de otra vivienda durante las obras; el daño moral, por la angustia o afectación emocional que causa vivir en un lugar inhabitable; y el lucro cesante, es decir, la desvalorización comercial del inmueble”, explica.
En casos de humedad o hongos que afectan la salud, el abogado señala que es posible presentar acciones judiciales.
“Si hay boletas, recetas o informes médicos que prueben ese vínculo, se puede pedir reparación por daño emergente y daño moral. Los tribunales han acogido casos así, aunque siempre hay que probar la relación directa entre el defecto constructivo y la afectación a la salud de los residentes”, enfatiza.
Bravo recuerda que las inmobiliarias y constructoras son solidariamente responsables, lo que significa que pueden ser demandadas conjuntamente y deben responder por igual. Es decir cualquiera de ellos puede ser demandado y por otro lado, los demandantes pueden exigir el pago íntegro de lo debido, a cualquiera de los deudores (en este caso a la inmobiliaria o la constructora).
Y, a diferencia de otras áreas del derecho, “aquí la responsabilidad es objetiva: no importa si hubo o no intención o culpa, basta con que exista un daño y que este haya sido causado por un defecto para que haya responsabilidad legal”.
Qué hacer y cómo probar los daños
Una de las principales dificultades que enfrentan los propietarios es la negativa de las inmobiliarias a responder dentro del plazo de garantía.
Frente a esto, Bravo es enfático: “Si no se hace la reparación voluntaria, hay que demandar. Pero no hay que esperar, porque los plazos corren desde la recepción de la obra o desde la inscripción de la propiedad. Si se deja pasar el tiempo, se pierde el derecho”.
Para probar los daños, lo más recomendable es contar con un informe técnico elaborado por un profesional experto y luego complementarlo con un informe de un perito judicial de aquellos inscrito en la Corte de Apelaciones.
“Los tribunales valoran mucho ese tipo de pruebas porque provienen de personas imparciales y con conocimientos especializados”, explica.
Además, si se trata de un conjunto de viviendas afectadas por los mismos problemas, es posible presentar una demanda colectiva.
“La ley permite esto siempre que haya al menos seis propietarios con el mismo tipo de daño. En esos casos, se pueden exigir reparaciones y compensaciones de manera conjunta, lo que fortalece mucho la posición frente a la empresa”, agrega Bravo.
Casos similares: Cortes han condenado con fuerza a inmobiliarias
Varios fallos recientes demuestran cómo los tribunales han respaldado las reclamaciones de propietarios afectados por fallas en sus viviendas.
En Macul, la Corte Suprema ordenó a una inmobiliaria pagar más de $18 millones a una compradora tras detectarse múltiples defectos en su departamento, como muros desnivelados, filtraciones y fallas estructurales.
El máximo tribunal revocó dos fallos anteriores y subrayó que las empresas vendedoras deben responder incluso si no hay culpa directa.
Otro caso emblemático ocurrió en Chillán, donde el Segundo Juzgado Civil acogió la demanda de 18 propietarios del condominio Peñón Oriente y condenó a la Inmobiliaria FG Mañío SpA a pagar más de $1.686 millones por daños materiales, además de $10 millones por daño moral a cada uno.
La magistrada Milena Aedo Zapata destacó que “la angustia y aflicción” de los afectados eran evidentes, y que las reparaciones ofrecidas por la empresa fueron deficientes.
En la comuna de La Reina, las familias del condominio Amanecer XVII obtuvieron un fallo definitivo de la Corte Suprema que obliga a la inmobiliaria y a la constructora a pagar hasta $137 millones por daño emergente y $2 millones por daño moral a cada demandante.
Las viviendas presentaban fallas graves, como humedad en muros, grietas estructurales y cubiertas mal selladas.
La Suprema respaldó completamente la sentencia de los tribunales inferiores y rechazó el intento de las empresas de anularla.
Frente a la lluvia, el derecho no se moja
El reciente sistema frontal que afecta desde el 12 de junio a gran parte del centro-sur de Chile es un recordatorio claro de que no basta con tener una vivienda nueva; debe ser una vivienda segura.
Y si no lo es, la ley está del lado de los propietarios. Héctor Bravo lo resume así: “Una empresa no puede escudarse en el clima. Si el techo filtra es porque hay un defecto en el proceso constructivo. Las lluvias solo lo evidencian”.
Ante este escenario, los afectados no solo pueden –sino que deben– exigir sus derechos. Porque cuando la vivienda se convierte en un problema, también se convierte en un caso judicial.
