En mi calidad de conocedor de las maquinaciones que se desarrollan en Chile para vulnerar los marcos regulatorios de los diferentes sectores de la economía, muchas veces vía colusiones público-privado, tengo el deber de referirme a un caso interesante publicado el 24/02/2024 como noticia en el diario El Mercurio con título "Municipio aprueba conciliación para terminar largo conflicto por condominio en Maitencillo". Dejamos en claro que el balneario de Maitencillo forma parte de la comuna de Puchuncaví y su Plan Regulador Comunal (PRC) está vigente a partir del 05/09/2009.

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La nota periodística dice, entre otras cosas, que un condominio habitacional de 2 edificios de lujo de 4 y 6 pisos construidos sobre las rocas de la playa El Abanico, estando terminado desde febrero de 2019, no puede ser habitado por carecer de recepción de obras, motivo por el cual el Concejo Municipal de Puchuncaví (Fe de erratas: excluyendo al concejal Ricardo Quero, puesto que fue el único integrante el Concejo que votó en contra de la medida), propuso en el ámbito de la 3a Sala de la Corte Suprema una denominada y curiosa "conciliación" con la inmobiliaria Rocas de Maitencillo.

Con la señalada conciliación se buscaba que ésta inmobiliaria renunciase a una intimidante demanda indemnizatoria en contra del municipio, para contar a cambio con una rápida tramitación de la recepción de obras del proyecto, con lo cual la empresa podría finalmente entregar los departamentos a sus compradores.

Este proyecto inmobiliario se posibilitó debido únicamente a la demolición del antiguo hotel Las Rocas y dentro de las condiciones del acomodaticio acuerdo entre el municipio y la inmobiliaria que, para que tenga efecto tendrá que ser validado la Corte Suprema, se lee que el permiso N° 45 de 2009 está vigente junto a sus modificaciones y que el director de obras municipales tiene 15 días para tramitar el expediente conforme a las normas vigentes hace 15 años (sic). Ante esta vulgar pretensión municipal, nos preguntamos si sus autoridades saben que el uso de suelo del terreno rocoso impide la edificación de viviendas, asunto que se le dio a conocer por mail el 25/02/2024 al alcalde Marcos Morales, ello para que tenga presente que la conciliación es improcedente.

Es más, estamos seguros de que ni el alcalde ni los 6 concejales que desean favorecer al titular del lucrativo negocio conocen el oficio del 21/06/2019 de la Gobernación Marítima de la 1era Zona Naval de la Armada de Chile, instancia pública que resolvió la improcedencia de esta actividad comercial en ese espacio, pues una parte de la misma sobrepasa la línea oficial de la playa. Como vemos la Autoridad Marítima ejerció cabalmente sus atribuciones fiscalizadoras.

Historia del proyecto inmobiliario

La Dirección de Obras Municipales (DOM) de Puchuncaví le otorga el Permiso de Edificación Nº 45/2009, de fecha 22 de mayo de 2009 para la construcción de un hotel y el 29 de abril de 2013 la misma función municipal, mediante su Ordinario Nº 00166, resolvió que ese acto administrativo estaba vigente, desconociendo lo que dice el artículo 1.4.17 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC).

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Posteriormente con el acto administrativo N° 75 del año 2014 se modificó ese permiso, pero no para edificar un hotel, que era lo correcto, sino vía un ardid, para una actividad comercial más rentable, vale decir, el condominio de los 2 edificios. En opinión de este columnista, ese funcionario municipal procedió de forma reprochable y desconocemos si esta artimaña fue avalada por el alcalde y los concejales de ese entonces.

Como consecuencia de los reclamos de la comunidad organizada del balneario, la Contraloría Regional de Valparaíso, a través de su Resolución Nº 17.578, de fecha 2 de octubre de 2015, confirmó que ese permiso estaba caducado, exigiéndole al municipio que regularizara la situación. En razón a que la Seremi Minvu 5a región manifestó lo mismo que la Contraloría, el 29 de diciembre de 2015, la municipalidad de Puchuncaví, como era su deber, paralizó las faenas del proyecto, en razón a que el permiso estaba caducado.

Ante este tipo de prácticas municipales indebidas, el abogado Juan Carlos Palma decía entonces que, al disponer él de antecedentes que configurarían diversos delitos, los entregó a la respectiva Fiscalía, solicitándole una investigación y si, procediere, que el caso en comento sea revisado por la Unidad Especializada Anticorrupción de esa fiscalía. Desconocemos el resultado de esta indagación.

A todo esto, la inmobiliaria mediante un recurso de ilegalidad, al sentirse perjudicada, va ante la Corte de Apelaciones de Valparaíso, objetando lo resuelto por el alcalde y el DOM de Puchuncaví, materia que llegó al máximo tribunal. Su 3a Sala, en fallo unánime, dijo el 12 de septiembre de 2016, que el presente recurso extraordinario ha perdido su real objetivo atendida su índole y naturaleza, razón por la que no puede prosperar.

Finalmente, la 3a sala de la Suprema que tiene en su poder la amistosa "conciliación" entre el municipio y la inmobiliaria, tiene que saber que el PRC de Puchuncaví, al definir el uso del terreno rocoso, donde se emplaza el condominio de viviendas, dice que admite solamente la actividad hotelera, de tal forma que el titular del proyecto si quiere actuar con probidad, tendrá que readecuar la estructura para esta función turística.

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Como se tiene la mejor opinión de los magistrados de dicha Sala, en el remoto evento de que el municipio insista en la conciliación, posiblemente por ignorancia, no nos cabe ninguna duda de que será rechazada. Queda claro que la mentada caducidad del permiso es irrelevante, pues lo que prima en este caso es la regulación urbana contenida en el PRC de Puchuncaví para este terreno. Los empresarios que intentaron pasar gato por libre, se tendrán que conformar con este edificio para que se explote comercialmente como hotel, lo que no es un mal negocio.

ANEXOS A LA COLUMNA

• Carta al alcalde de Puchuncaví

Santiago, 25/02/2024

Señor Marcos Morales
Alcalde de Puchuncaví

Tenemos el deber de expresarle que la pretendida conciliación en la 3a Sala de la Corte Suprema no es posible, si nos atenemos a la información oficial que damos a conocer más adelante, motivo por el cual lo instamos a que instruya a su dependiente director de obras municipales, en orden a que no reciba el condominio de 2 edificios habitacionales en el terreno rocoso en donde se emplaza.

Para que se respete el marco regulatorio aplicable, el titular del proyecto tendrá que readecuarlo para un edificio hotelero y por ello es necesario que comparta nuestra posición con el Concejo Municipal.

Atentamente,

Patricio Herman                                             Francisca González
fundación Defendamos la Ciudad               ex presidente Comité de Defensa del Borde Costero de Maitencillo

• Datos Complementarios

En la página web de la municipalidad de Puchuncaví ( www.munipuchuncavi.cl) se encuentra publicada la Ordenanza Local del plan Regulador Comunal de Puchuncaví. Para las localidades de Puchuncaví, Maitencillo, Horcón y Ventana, fechado del año 2009. En la misma página puede encontrarse también el plano de la localidad de Maitencillo con las designaciones de áreas que contempla la zona urbana.

En el artículo 36 se indica que “Para los efectos de la aplicación de la presente Ordenanza, las  áreas urbanas se encuentran conformadas por las siguientes zonas:

Zonas Mixtas; comprendidas entre las denominadas Z1 a la Z11.

Zonas Especiales (ZE); De Recursos Paisajísticos y el Medio Natural.
ZEC (Especial Costera), ZEN (Especial Natural)

b) De Restricciones por Riesgo para el asentamiento humano; ZRR (Especial Riesgo de Ribera y Quebrada.

c) De fijación de usos específicos en emplazamientos o localizaciones dentro del radio urbano; ZES (Equipamiento Salud , cementerio),  ZED (Equipamiento Deportivo), ZAV ( Áreas Verdes y Plazas)

d)De fijación de usos específicos en la franja litoral; ZEQC (Equipamiento de Caletas), ZEH (equipamiento de Esparcimiento y Turismo), ZEM Equipamiento Menor.

En el capítulo X: Zonas Especiales, el Artículo 39, en su letra d) De fijación de usos específicos en la franja litoral; la zona ZEH ( equipamiento de Esparcimiento y Turismo)como aquella destinada a amparar y normalizar el desarrollo de un área hotelera en la franja ribereña de Maitencillo, consolidada en este uso por tradición histórica y características del lugar.

Los usos permitidos: Residencial: Exclusivamente Hoteles.

Equipamiento: Comercio complementario a la actividad hotelera.

Servicios complementarios a la actividad hotelera.

Áreas Verdes y Espacio públicos no los define.

Usos Prohibidos: Queda expresamente prohibido el uso residencial salvo hoteles y todos los no indicados como permitidos.

Condiciones de subdivisión predial y Urbanización:

Coeficiente máximo de ocupación de suelo: 50%

Coeficiente máximo de constructibilidad: 4.0

Altura máxima de la edificación 28 metros, para un máximo de 8 pisos".

Existe un resumen ejecutivo, Actualización Plan Regulador Comunal de Puchuncaví, del año 2022, disponible también en la página de la municipalidad, que en su página 23, hace mención a que el área ZEH, sector donde se encontraba el proyecto del “Ex Hotel Las Rocas”, luego de una serie de procesos jurídicos mantendrá el destino de la zona.