Disputa por el loteo de suelos rurales se juega en la justicia: Suprema respalda potestad del SAG para rechazar subdivisiones
Desde la pandemia, el boom de loteo de suelos rurales y naturales para vender parcelas ha creado núcleos urbanos en los márgenes de la ley y muchas veces en zonas que no tienen las condiciones para recibir esa carga de personas, lo que a su vez genera problemas ambientales y sociales.
El intento del Estado por encausar este tipo de desarrollo irregular ha provocado decenas de disputas en la justicia con empresas inmobiliarias que defienden su derecho a subdividir los predios, mientras que instituciones como el Servicio Agrícola Ganadero (SAG) defienden su potestad de rechazar las solicitudes para subdividir predios cuando no existen las condiciones para que se genere una urbanización en el lugar.
En dos fallos recientes de la Corte Suprema, se ha respaldado el criterio del SAG para negar la certificación de subdivisión de predios rurales solicitados por inmobiliarias si la decisión se basa en criterios técnicos que acrediten que el loteo tiene una vocación habitacional encubierta que vulnera normas urbanísticas o sectoriales.
Los casos ocurrieron en las regiones de Aysén y Los Lagos, llegando los recurrentes a la Corte Suprema para revertir la negativa del SAG para certificar la subdivisión de predios. Las inmobiliarias se basan en argumentos como que el SAG no puede actuar bajo la suposición de que los predios subdivididos vayan a ser de destino habitacional antes de que ello efectivamente ocurra.
Por ello, tildan de arbitrario e ilegal el actuar del SAG, acusando que la decisión vulnera el derecho de propiedad por la imposibilidad de vender los predios subdivididos. Los fallos respaldaron el actuar del SAG declarando que está dentro de sus potestades rechazar las certificaciones en estos casos.
Pero se trata de solo dos dentro de una gran cantidad de solicitudes de subdivisión que están esperando respuesta del SAG o que están judicializadas, concentrándose en regiones del centro y sur de Chile.
Varias regiones como Los Lagos, Biobío y el Maule han tenido que contratar a profesionales externos como terceros autorizados para agilizar la revisión de estas solicitudes de subdivisión predial y así descongestionar el sistema. A pesar de esta tercerización, el SAG mantiene la competencia exclusiva para autorizar o rechazar la certificación final.
Proyecto de ley
Para terminar con estas consecuencias, desde el Ministerio de Agricultura presentaron un proyecto de ley “para la protección del territorio y la vida rural”, donde se proponen medidas para “proteger a las personas de estafas o ventas irregulares de terrenos donde todavía no se puede construir ni contar con acceso al agua, luz, manejo de residuos domiciliarios y libre tránsito”.
El proyecto también busca reducir la pérdida de suelo agrícola que garantice la seguridad alimentaria, y el daño ambiental que tiene este tipo de crecimiento irregular. El texto, anunciado hace algunos meses, comenzó a tramitarse en la Cámara de Diputados el último día de julio.
Si se aprueba el proyecto, los loteos que abarquen más de 4 hectáreas de subdivisión o más de 6 lotes no serán considerados subdivisiones agrícolas sino “conjuntos residenciales rurales”, que serán regulados por el Ministerio de Vivienda y no por el de Agricultura.
En ellos, un porcentaje de la superficie deberá destinarse a área común, actividad agropecuaria y a conservar el bosque nativo. Además deberán cumplir requisitos sobre el acceso a servicios básicos como acceso al agua potable y a la gestión de residuos.
Según declaró el ministro Esteban Valenzuela en el Diario Financiero, en cada parcela podrá haber una sola vivienda familiar, y deberán tener cierre perimetral para impedir el merodeo libre de perros que pueden amenazar a la fauna silvestre colindante. Los loteos no podrán tener otra subdivisión como vecina.
Por último, el proyecto detallará los requisitos y las autorizaciones que entregan el Ministerio de Agricultura, el Servicio Agrícola Ganadero y la Dirección de Obras Municipales para este tipo de desarrollo, y fortalecerá la fiscalización y sanciones para quienes incumplan la normativa.
