¿Filtraciones en tu vivienda tras las lluvias? Expertos explican cómo exigir reparaciones y compensaciones legales

La última semana de julio cerrará con un evento climático de alto impacto: lluvias intensas, ráfagas de viento de hasta 60 km/h, nieve en cordillera y un descenso abrupto de las temperaturas marcarán el paso del sistema frontal que afectará desde Atacama hasta Los Lagos.

La Dirección Meteorológica ha emitido alertas por precipitaciones significativas y nevadas, sobre todo en la zona central del país, donde el jueves 31 será el día más crítico.

El fenómeno traerá acumulados superiores a los 70 mm en sectores de la región Metropolitana, Valparaíso y Maule, y al retirarse, será seguido por aire polar que generará heladas matinales desde el domingo 3.

Las condiciones meteorológicas, además de generar riesgos en zonas rurales y urbanas, reactivan una pregunta que afecta cada invierno a miles de familias: ¿Qué hacer si mi casa nueva presenta filtraciones o humedad tras las lluvias?

No es “normal”: la falla puede ser demandable

Los hongos en las paredes, manchas en los techos o desprendimiento de pintura tras una lluvia intensa no son, como a veces afirman inmobiliarias o constructoras, un problema inevitable.

De acuerdo con Javier Acevedo, ingeniero del estudio jurídico especializado en defectos de construcción "Construye Derechos", “una obra bien hecha, conforme a normativa y buenas prácticas constructivas, no debería presentar filtraciones, incluso ante lluvias intensas”.

Acevedo explica que los signos más claros de que se trata de una falla constructiva incluyen humedad persistente, eflorescencias salinas, deformaciones en muros, y desprendimientos de pintura, especialmente en zonas críticas como juntas de ventanas, muros medianeros o cubiertas.

“La aparición de estos problemas en viviendas de menos de cinco años, sobre todo tras lluvias, es altamente indicativa de errores en el diseño, la ejecución o la elección de materiales”, advierte.

Entre los errores más frecuentes, Acevedo menciona el sellado deficiente de ventanas y techumbres, la mala ejecución de pendientes y canaletas, o el uso inadecuado de membranas impermeables.

Todos estos elementos están regulados por la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), que establece exigencias técnicas para garantizar que las viviendas cumplan con estándares mínimos de habitabilidad, seguridad y salubridad.

Qué hacer si la inmobiliaria no responde

Desde el punto de vista legal, las filtraciones y daños por humedad en viviendas nuevas están cubiertos por plazos de garantía establecidos en la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC).

Paula Koffmann, abogada del mismo estudio jurídico, explica que “las fallas de terminaciones o acabados tienen un plazo de tres años desde que el inmueble se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces, mientras que los defectos en instalaciones o elementos constructivos tienen una garantía de cinco años”.

La recomendación de Koffmann es clara: no dejar pasar el tiempo. “En cuanto ocurre la filtración o se detecta la humedad, hay que interponer las acciones legales lo antes posible para evitar que el caso prescriba”, dice.

Esto es especialmente importante si la inmobiliaria o constructora se niega a responder voluntariamente o atribuye el daño a factores externos, como lluvias excepcionales.

En ese punto, la abogada enfatiza que el argumento de eventos climáticos extremos no siempre libera de responsabilidad.

“Solo en casos de fuerza mayor o caso fortuito —es decir, eventos completamente imprevistos e irresistibles— la empresa podría eximirse, pero eso debe analizarse caso a caso. No es lo mismo una lluvia de 30 mm en una hora que en un día”, puntualiza.

Indemnizaciones posibles: más allá de la reparación

Además de exigir la reparación del daño, las personas afectadas por filtraciones pueden pedir indemnizaciones más amplias.

Según Koffmann, “la ley permite reclamar todo tipo de perjuicio, incluyendo el costo del arriendo en caso de que la vivienda sea inhabitable, el daño moral por el estrés o la afectación de salud, y también el lucro cesante si, por ejemplo, se dejaron de percibir ingresos por tener que abandonar el hogar”.

Acevedo agrega que los hongos o la humedad constante no solo son incómodos, sino que pueden comprometer la salud, sobre todo en niños, adultos mayores o personas con enfermedades respiratorias.

“Desde el momento en que compromete la salubridad o la estructura, el problema deja de ser tolerable y se transforma en una amenaza para la habitabilidad”, afirma el ingeniero.

Los daños también pueden evolucionar con rapidez. Según el ingeniero, en pocas semanas una filtración no reparada puede afectar revestimientos y generar hongos, y en mediano plazo comprometer estructuras de madera, oxidar elementos metálicos o dañar el hormigón. “Por eso es clave actuar rápido”, insiste.

Qué pruebas sirven para ir a juicio

Una de las dudas más comunes de quienes enfrentan estos problemas es qué tipo de pruebas son necesarias para iniciar una demanda.

Ambas fuentes coinciden en que lo ideal es reunir un conjunto robusto de evidencias que permitan demostrar la existencia, magnitud y origen del daño.

Acevedo recomienda recopilar fotografías fechadas del daño y su evolución, videos de goteos o escurrimientos, boletas de arriendo si se ha debido dejar la vivienda, recetas médicas en caso de afectaciones a la salud, correos enviados a la empresa y, sobre todo, informes técnicos realizados por profesionales competentes.

“Las pruebas técnicas más usadas son el ensayo de estanqueidad, la termografía infrarroja, las mediciones de humedad y los cortes exploratorios”, detalla el ingeniero.

Estos informes pueden elaborarse de forma privada, pero también existe la posibilidad de que el tribunal ordene un peritaje judicial.

“Este último tiene un peso mayor en juicio porque lo realiza un perito designado por la corte, con carácter imparcial y bajo juramento”, aclara Koffmann.

En el plano jurídico, la abogada añade que presentar una demanda colectiva puede ser una buena estrategia si hay más vecinos afectados.

“Mientras más propietarios se sumen, mayor es la presión ante la empresa. La ley exige un mínimo de seis para que pueda considerarse una acción colectiva”, explica.

¿Se puede demandar a la inmobiliaria y a la constructora?

Uno de los aspectos relevantes en estos casos es la posibilidad de demandar tanto a la inmobiliaria como a la constructora.

“Ambas responden solidariamente”, señala Koffmann, “lo que significa que el afectado puede exigir el pago del total del daño a cualquiera de las dos, y luego ellas se arreglan entre sí”.

Este mecanismo legal busca proteger a los consumidores ante situaciones en que las empresas se culpan mutuamente.

En cuanto al estándar de exigencia, Acevedo recuerda que las construcciones deben cumplir con las especificaciones técnicas aprobadas por la Dirección de Obras Municipales, y ser ejecutadas bajo supervisión profesional.

“Las viviendas están diseñadas para soportar las condiciones climáticas de su zona. Si presentan filtraciones después de lluvias, casi siempre hay una falla detrás”, afirma.

El invierno no exime de responsabilidades

Con las lluvias intensas de esta semana y las heladas que vendrán después, es probable que muchos propietarios descubran filtraciones, manchas o humedad en sus viviendas nuevas.

El llamado de los expertos es a no resignarse ni aceptar explicaciones que culpan únicamente al clima.

“Este sistema frontal será intenso, sí, pero eso no significa que los daños no sean imputables a fallas de construcción”, concluye Koffmann.

Documentar, asesorarse y actuar a tiempo puede marcar la diferencia entre asumir un daño como inevitable o lograr que quienes lo provocaron respondan ante la ley.