A partir de 2020, con la pandemia y el teletrabajo, crecieron exponencialmente las solicitudes para subdividir terrenos rurales en predios de 0,5 hectáreas y vender parcelas. Las inmobiliarias vendieron parcelas en masa durante los siguientes tres años, generando núcleos urbanos al margen de la ley y en áreas que no tienen el equipamiento para sostener estos loteos.

Este boom duró hasta este 2024, en que cerrado el año las solicitudes para lotear terrenos cayeron a niveles similares a los de pre pandemia. Según datos del Servicio Agrícola Ganadero (SAG), mientras que en 2019 hubo 9 mil solicitudes de subdivisión predial, en 2021 y 2022 se superaron las 20 mil solicitudes anuales.

En 2023 se vio una pronunciada baja en las solicitudes, y en 2024 hubo 10.700 solicitudes, terminando con el boom de este tipo de desarrollo. Esta caída corresponde a una puja normativa donde el Ministerio de Agricultura generó diversas estrategias para frenar y regular este desarrollo, mientras las inmobiliarias acudieron a la justicia para contrarrestar este intento.

Problemas de los loteos

Desde el Ministerio de Agricultura documentaron distintas situaciones que se han dado a raíz del boom de loteos en suelos rurales, identificando que en muchos casos las personas compran parcelas bajo la promesa de viviendas de buen estándar dentro de la ciudad, para encontrarse luego que las inmobiliarias no tienen permisos de edificación o no entregan servicios básicos para sostener la vida en el lugar.

Es el caso de los vecinos del loteo Oasis La Campana, que se querellaron contra la inmobiliaria, o de 600 familias de Lampa cuyas casas fueron construidas ilegalmente sobre un humedal y deberán ser demolidas, además de otros casos donde municipalidades se querellaron por el relleno de humedales para vender parcelas.

El problema de falta de servicios también genera un impacto ambiental debido a que las aguas servidas y la basura de las personas se acumulan de forma irregular dañando los ecosistemas.

Además, las intensas lluvias de los últimos dos años, dejaron en evidencia varios loteos construidos en zonas inundables, que quedaron bajo agua.

Por último se identifica que las parcelaciones están reduciendo la disponibilidad de suelos productivos en zonas rurales, por las dificultades en el rubro agrícola para pequeños y medianos campesinos que deciden vender sus terrenos.

Proyecto de ley

Para terminar con estas consecuencias, desde el Ministerio de Agricultura presentaron un proyecto de ley “para la protección del territorio y la vida rural”.

Si se aprueba el proyecto, los loteos que abarquen más de 4 hectáreas de subdivisión o más de 6 lotes no serán considerados subdivisiones agrícolas sino “conjuntos residenciales rurales”, que serán regulados por el Ministerio de Vivienda y no por el de Agricultura.

En ellos, un porcentaje de la superficie deberá destinarse a área común, actividad agropecuaria y a conservar el bosque nativo. Además, deberán cumplir requisitos sobre el acceso a servicios básicos como acceso al agua potable y a la gestión de residuos.

En cada parcela podrá haber una sola vivienda familiar, y deberán tener cierre perimetral para impedir el merodeo libre de perros que pueden amenazar a la fauna silvestre colindante. Los loteos no podrán tener otra subdivisión como vecina.