Contribuciones de bienes raíces, con una decisión para terminar con un tolerado engaño

Un ex ministro de Hacienda de la Concertación decía en una entrevista radial, la que tuvo detractores y partidarios, que era una estupidez (sic) proponer que a los mayores de 65 años no se les cobre, para su primera vivienda, este impuesto territorial, sin saber él que en la actualidad este beneficio existe con ciertas limitaciones, referidas al avalúo fiscal de la vivienda y de sus ingresos mensuales, vale decir, la exención vigente está bastante acotada.

Recientemente se ha informado que una encuesta de Cadem dice que un 60% de los consultados respalda la propuesta del presidente electo José Antonio Kast en orden a eliminar las contribuciones de la primera vivienda, de manera gradual, en un plazo de 4 años y que un 52% considera que la eliminación de las contribuciones debería aplicarse a todo propietario de una primera vivienda, mientras que un 38% estima que el beneficio debiera concentrarse exclusivamente en los mayores de 65 años. Se debe entender que, si se habla de "primera vivienda", es porque el beneficiado con esta política tiene varias viviendas, lo que merece ciertas aclaraciones. 

Quien suscribe esta columna es partidario del cobro de las contribuciones de bienes raíces para todos aquellos particulares y personas jurídicas que dispongan de casas-habitación o departamentos en edificios, ya que así se allegan valiosos recursos monetarios, vía el Fondo Común Municipal, para todas las comunas del país, aunque se deben hacer modificaciones legales para que las comunas más ricas aporten más para las comunas más pobres.

Se debe tener en cuenta que este tipo de inmuebles, desde hace algunos años, son para los más poderosos del país, meros instrumentos de inversión que les generan plusvalías patrimoniales y, como arrendadores, reciben estables ingresos mensuales. 

Durante muchos años, a partir de 1959, los poseedores de las llamadas "viviendas económicas DFL2" nunca pagaron impuestos por los ingresos mensuales que recibían como inversionistas rentistas, con lo cual el Estado dejó de percibir millonarias sumas de dinero, disposición afortunadamente derogada hace un par de años, la que en todo caso se mantiene para los alquileres de dos de esas viviendas.

De acuerdo a la información que se tiene, en Chile existen más 8.000.000 de viviendas y el 75% de ellas, por su reducido avalúo fiscal, no pagan estas contribuciones y 5.200.000 se acogieron a la figura mentirosa de "vivienda económica DFL2", las que se llegan a ofertar en el mercado de la zona oriente de Santiago en sumas de UF 15.000 y más. 

Los lectores y los políticos que toman las decisiones deben saber que, con información oficial de fecha 31/03/2023, emanada de la Subdirección del SII, dirigida en respuesta a este columnista, se decía que a esa data, existían varios miles de personas propietarias de "viviendas económicas DFL2" que disponían del privilegio tributario reseñado. Además existen otros importantes regalos que reciben los dueños de ese tipo de viviendas, por ejemplo, pagan la mitad del monto de la contribución por un cierto período de años y están exentos del impuesto a la herencia y donaciones.  

El actual gobierno de Gabriel Boric ha señalado que se postergará el reavalúo fiscal de todos los inmuebles, pero como no hay claridad sobre su aprobación en el Congreso Nacional, el SII se ha visto obligado a continuar con el proceso en curso, que busca perfeccionar las fórmulas de cálculo del precio de las contribuciones, lo que pasa en primer lugar por la determinación de los avalúos fiscales que las originan.

Pues bien, como el nuevo gobierno ha anunciado un frontal combate a la corrupción y a las malas prácticas en el aparato público, debiera derogar el engañoso término de la "vivienda económica DFL2", muchas de las cuales que informan tener superficies de 140 m2, después de contar con las respectivas recepciones finales en las Direcciones de Obras Municipales (DOM), se amplían por arte de magia para transformarse en casas-habitación de 200 y más m2 y sus dueños pagan las contribuciones como si fueran "económicas DFL2".

En todo caso, dado que la figura de la "vivienda económica DFL2" tiene un respaldo legal para todas las existentes, se infiere que, después de su próxima supresión, el mercado inmobiliario podrá funcionar correctamente, es decir sin trampas, y los adquirentes de las viviendas sabrán a qué atenerse, para pagar por ellas, según sus características de calidad de terminaciones, localización y m2 efectivamente construidos.   

Vale la pena destacar que algunos economistas de derecha, buscando nuevos y atractivos negocios para el sistema financiero, están proponiendo como solución que se aplique la engorrosa modalidad de las hipotecas reversas, mediante las cuales los bancos, vía contratos entre las partes, pagan las contribuciones hasta que se muera el dueño de la vivienda, cuya deuda se salda con su venta en el mercado o bien sus herederos la pagan con todos los intereses compuestos de rigor. 

Finalmente, sería prudente analizar si el dueño de su única vivienda, que tenga un mediano avalúo comercial, en la cual reside, solo si es una persona natural, sin importar su edad y que acredite carencia de otro patrimonio, esté liberado de pagar las contribuciones, estando de acuerdo de que, los mayores de 65 años, que no sean rentistas habituales, estén exentos de pagar las contribuciones de su propia vivienda, en la que reside.