La pandemia, y en particular el cuestionamiento a la forma de vida urbana que esta ha desatado, ha resucitado un interesante debate en torno al DFL 3.516, la actual normativa que rige la subdivisión de predios rústicos, es decir terrenos que se encuentran fuera de los límites urbanos, también conocida como la "ley de las parcelas de agrado".

A raíz de las consecuencias urbanas, sociales y ambientales que esta normativa ha generado producto del acelerado proceso de ocupación de los espacios rurales circundantes a las ciudades y áreas metropolitanas, esta ha recibido bastantes críticas.

Tras cuatro décadas desde su promulgación, se vuelve pertinente hacer una revisión histórica de los propósitos originales que esta normativa perseguía y contrastarla con el uso que se le ha dado en la práctica, y desde ahí avanzar en nuevos mecanismos que permitan su regulación.

Antes de la existencia de esta ley, existía el decreto ley Nº 752 de 1974 del Ministerio de Agricultura, el cual buscaba preservar las tierras agrícolas al estipular que la superficie mínima de subdivisión fuese de 8 hectáreas para el grueso de los suelos rurales.

[Te puede interesar]: Los cambios necesarios para regular el impacto de proyectos inmobiliarios sobre el medio ambiente

Sin embargo, a finales de la década del 70´ se inician en Chile una serie de reformas neoliberales que apuntaban a darle una mayor libertad al mercado de suelos. Empujado por este proceso que se le conoce como la liberalización del mercado de suelos en Chile, en 1980 nace el ya mencionado DFL 3.516, el cual establece las nuevas normas sobre división de predios rústicos.

El principal objetivo de esta ley fue permitir la plena libertad para dividir los predios rústicos de aptitud agrícola, ganadera o forestal manteniéndose el destino del predio original, bajo dos restricciones principales; la subdivisión debe tener una superficie no inferior a 5.000 m2 y que los predios resultantes de esta subdivisión no puedan cambiar su destino o uso de suelo.

Ahora bien, hilando más fino en las intenciones que estaban detrás del surgimiento de esta ley, nos encontramos con que a su vez esta buscaba desincentivar la creciente migración campo-ciudad que empezó a darse a finales de la década del 70´ en Chile, la cual estaba contribuyendo con la generación de cinturones de pobreza en las periferias de las ciudades.

Dicho fenómeno migratorio se empezó a dar, entre otras cosas, producto de una importante baja productividad agrícola por la falta de recursos técnicos y financieros, ya que muchos de estos terrenos fueron heredados por agricultores durante el período de reforma agraria.

En ese sentido, al permitir la subdivisión de los terrenos (el capital con el que contaban los agricultores), se esperaba que la clase campesina empobrecida pudiera vender parte de su tierra para generar recursos que le permitiera desarrollar agricultura de subsistencia, y a su vez proteger el desarrollo agrícola y controlar el aumento poblacional que estaban teniendo las ciudades producto del creciente fenómeno de migración campo – ciudad que acontecía en aquellos años.

De este modo, vemos que en sus orígenes el DFL 3.516 buscaba proteger y fortalecer el mundo rural, intentando a su vez controlar el crecimiento de las ciudades. Sin embargo, como bien sabemos, ocurrió todo lo contrario.

Para explicar cómo se dio esto, es necesario recurrir a otro cuerpo normativo, la Ley General de Urbanismo y Construcciones y la Ordenanza de Construcciones y Urbanización, la cual en su capítulo III sobre límites urbanos señala que fuera de ellos no se pueden abrir calles, subdividir predios, ni levantar construcciones a menos que éstas "fueren necesarias para la explotación agrícola del inmueble, o para las viviendas del propietario del mismo y sus trabajadores, o para la construcción de conjuntos habitacionales de viviendas sociales o viviendas de hasta un valor de 1000 U.F, que cuenten con los requisitos para obtener el subsidio del Estado".

[Te puede interesar]: El proyecto (eco)inmobiliario que amenaza la conservación en el Parque Radal Siete Tazas

El desarrollo de la historia ya lo conocemos; el abuso de estas excepciones han permitido el crecimiento urbano en la periferias. Ya sea por incapacidad de regulación o por la presión inmobiliaria, los organismos responsables de su autorización, se han visto sobrepasados y no han sido capaces de controlar dicho crecimiento. Como indica Gonzalo Cubillos, abogado especializado en temas urbanos, (utilizando estas excepciones) “se han realizado más de 70 mil divisiones de predios rústicos (sólo) en los últimos 15 años”.

A raíz de ello, la expansión residencial en la periferia metropolitana se ha manifestado con dos caras radicalmente distintas. La primera se relaciona con la construcción de espacios residenciales cerrados para clases medias y altas, marcados por barreras de protección y seguridad, en los cuales se comienza a vivir una progresiva auto segregación, mientras que la segunda manifestación está asociada al desarrollo de grandes proyectos de viviendas sociales promovidas por el Estado y dirigidas a grupos socioeconómicos medios bajos y bajos, consolidando barrios que en general se encuentran desprovistos de equipamientos y servicios.

A cuatro décadas desde su promulgación, y en conocimiento de las graves consecuencias urbanas, sociales y ambientales que ambos tipos de crecimiento urbano han generado, el DFL 3.516 se mantiene vigente.

Sin embargo, poco a poco se ha ido posicionando la idea de que es necesario realizar ciertos ajustes a esta normativa y en esa línea, recientemente desde la Corte Suprema se están empezando a levantar nuevas exigencias para la compra y venta de este tipo de parcelas. El contraste entre su uso actual y las intenciones que dieron origen a esta normativa demuestran la imperiosa necesidad de que esta sea actualizada y robustecida.