En agosto de este año, conocíamos la lucha de vecinos de Valdivia contra cuatro proyectos inmobiliarios que se estaban instalando en zonas rurales, afectando el bosque nativo, el suelo y el agua, sin una evaluación de impacto ambiental. Las inmobiliarias se defienden diciendo que se trata de parcelas y no de desarrollo inmobiliario.

Pero más que un caso, esto se ha transformado en una tendencia, donde cada vez más polos urbanos se van formando dentro de áreas rurales, acogidos por el decreto 3.516 de 1980.

“El decreto permite que, en áreas rurales, se subdividan terrenos de 5.000 metros cuadrados para pequeños propietarios. En muchos casos estos terrenos se transforman en parcelas de agrado; segundas o incluso primeras viviendas para quienes quieren vivir cerca pero fuera de la ciudad”, explica la arquitecta Claudia González, consultora en planificación territorial y gestión de riesgo.

Además del cambio de uso de suelo y por ende del recambio de ecosistemas y biodiversidad nativa, la norma en esos sectores no exige que haya obras de urbanización, como redes de alcantarillado, agua potable o pavimentación.

“Son zonas donde vive harta población pero a veces con condiciones de urbanización precarias y generan soluciones como fosas sépticas que tienen un impacto ambiental también”, explica González. Esta modalidad de desarrollo también afecta suelos agrícolas que dejan de serlo.

Proyectos inmobiliarios y especies endémicas

Para Francisco Squeo, investigador del Instituto de Ecologia y Biodiversidad (IEB), este tipo de desarrollo es la gran amenaza para los ecosistemas costeros, sobre todo de la cuarta, quinta y sexta región, donde se instalan estas parcelas de agrado para segunda vivienda.

“En esa zona central no hay terrenos públicos ni áreas protegidas suficientes para dejar espacios de conservación. Lo único que queda es impulsar la conservación privada, si se quiere alcanzar las metas de Aichi de conservación de biodiversidad, donde Chile tiene comprometido proteger 17% de los ecosistemas terrestres. Entre la cuarta y la novena región, hay alrededor de un 1% protegido”, alerta.

Según el investigador, estos proyectos inmobiliarios son una amenaza para varias especies de alto endemismo como el lúcumo silvestre o lucumillo, que solo crece en una zona restringida a lo largo de la costa entre Coquimbo y Valparaíso.

El plan de Recuperación, Conservación y Gestión del Locumillo, implementado por el Ministerio de Medio Ambiente también señala la parcelación como una amenaza a esta especie, que además ha ido desapareciendo de ciertos sectores por la construcción de complejos turísticos como el de Las Tacas.

Regular el desarrollo inmobiliario en zonas rurales

La amenaza a la biodiversidad también ha sido razón de conflicto para proyectos inmobiliarios en Colina y Lo Barnechea donde la Superintendencia de Medio Ambiente (SMA) ha recibido denuncias por proyectos inmobiliarios sobre la cota mil, que se instalan en terrenos declarados como área de preservación ecológica, acorde al Plan Regulador Metropolitano de Santiago. Estos proyectos, también contemplan parcelamiento de terrenos rurales.

Para hacer frente a este tipo de desarrollo, la SMA está esperando un dictamen de la Contraloría para definir si estas áreas de preservación son de protección oficial y si por lo tanto deben ingresar al Servicio de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA).

“En nuestra experiencia conviene hacer ajustes que determinen con certeza cuándo un proyecto inmobiliario debe ingresar al SEIA, sobre todo en áreas colocadas bajo protección oficial. También determinar cómo juega aquello con la protección de suelos agrícolas, la planificación urbana en el sector rural y las autorizaciones sectoriales que se dan al respecto. Es necesario generar un ecosistema de permisos y regulaciones articulado alrededor de los planes de ordenamiento territorial”, sostiene Emanuel Ibarra, jefe de la división de sanción y cumplimiento de la SMA.

Otra transformación en la institucionalidad ambiental que podría responder a este tipo de problemas, es la creación del Servicio de Biodiversidad y Áreas Protegidas (SBAP), que se encuentra en su segundo trámite legislativo. “El SBAP tendría la facultad de impedir, cuando corresponda, el cambio en el uso de suelo en terrenos que estén fuera de áreas protegidas, cuando sea en sitios prioritarios para la conservación; aquellos que tienen un alto valor en biodiversidad", indica Alejandro Sánchez, asesor legislativo de la senadora Isabel Allende.

Proyectos inmobiliarios y densificación urbana

Otro tipo de proyectos que no contemplan cambio de uso de suelo pero que también generan impactos en el ambiente, son los de desarrollo inmobiliario en ciudad.

Además de los efectos de la construcción en cuanto a ruido y emisiones de material particulado, estos proyectos inmobiliarios presionan el uso de agua potable y alteran la infiltración, lo que puede generar inundaciones. Impactos como estos han causado en varias ocasiones conflictos con vecinos de la zona, por la falta de medidas de los proyectos para mitigarlos.

Para proyectos inmobiliarios en ciudad, rige la normativa ambiental, aunque muchos logran eludirla. “Hay varios proyectos que se presentan a través de una Declaración de Impacto Ambiental (DIA), cuando deberían haber ingresado a través de un Estudio de Impacto Ambiental, que es una evaluación más exigente, por los impactos que genera. Hay otros que ingresan por la vía correcta, pero durante el proceso la evaluación no se hace bien porque no se presentan los datos necesarios o no se abordan todas las variables”, resume el abogado ambiental de la ONG FIMA, Ezio Costa.

Entre las infracciones recurrentes que ha fiscalizado la SMA, indican que muchos proyectos, que según sus características deberían haber contado con un permiso ambiental, eluden ese proceso. Otros van ingresando de forma fraccionada o por etapas, “dividiendo el proyecto deliberadamente para no realizar la evaluación ambiental que le aplica”, sostiene Ibarra.

Normativa urbanística y ciudades resilientes

Los impactos sobre el medio ambiente que tienen los proyectos inmobiliarios, cobran relevancia ante un contexto de cambio climático que afecta la resiliencia de las mismas ciudades ante eventos extremos.

En este sentido “la normativa urbanística debería tener una mayor consideración del impacto que se genera en los sectores donde se construye. Se ha venido interpretando la normativa urbanística con ciertas lógicas del derecho ambiental, lo que positivo, pero eso mejoraría si la propia ley de urbanismo incorporara una mayor preocupación con el entorno”, reflexiona Ezio Costa.

Claudia González representa al Colegio de Arquitectos en la mesa de trabajo del Consejo Nacional de Desarrollo Urbano (CNDU) sobre resiliencia al cambio climático, y afirma que esta conjugación entre sustentabilidad y desarrollo urbano es el principal desafío de los instrumentos de planificación territorial. Actualmente, la mesa está trabajando en propuestas de política pública al respecto.

“Se está buscando que estos instrumentos consideren dentro de sus propuestas la adaptación al cambio climático. Hoy la normativa solo permite hacernos cargo de normas urbanas pero la ciudad como tal requiere una planificación más integrada, Muchas veces los proyectos se encargan del impacto que generan en el lugar donde se emplazan, pero no de minimizar los peligros que la propia urbanización va generando en la ciudad”, resume.

Comunidades que se enfrentan a proyectos inmobiliarios

Mientras tanto, son los mismos vecinos y vecinas quienes le han hecho frente al desarrollo urbano cuando lo consideran desmedido o degradante para el medio ambiente, y una de las batallas es que los ecosistemas que están siendo amenazados, sean declarados santuarios de la naturaleza.

Jaime Rosales, presidente del Comité Ecológico de Angachilla, trabaja desde el 2007 organizando a su comunidad para proteger la red de humedales de Angachilla en Valdivia. Esta zona ha sido presionada por los llamados loteos “brujos”, que también tienen relación con el decreto 3.516, donde las parcelas se subdividen de forma irregular.

“El suelo agrícola fue fraccionado y ya no son parcelas, es una población que se instaló ahí justo sobre el humedal”, explica Jaime.

Actualmente, el humedal también ha sufrido rellenos y existe un proyecto vial de carretera que pasaría por la parte más ancha del humedal. La comunidad auto-organizada ha llegado hasta el tribunal ambiental intentando proteger el lugar, mientras intentan apurar que el sector sea declarado Santuario de la Naturaleza; solicitud que se ha aplazado.

Una experiencia similar viven los y las vecinas de Puchuncaví, que han levantado entre bingos y rifas el dinero para contratar abogados y reclamar contra el proyecto inmobiliario Maratué que busca instalar casi 15.000 viviendas en una zona que es considerada sitio prioritario para la conservación.

La comunidad ha recurrido a todas las instancias administrativas, realizando campañas comunicacionales y también incidencia política. El pedido es que el sector de Quirilluca, que alberga bosque nativo, fauna y es un lugar de interés geológico según la Sociedad Geológica de Chile, sea declarado santuario de la naturaleza.

Marta Aravena del movimiento Salvemos Quirilluca y también integrante de las Mujeres en Zonas de Sacrificio es una de las voceras de la comunidad. “Puchuncaví, a pesar de lo azotado que está por la contaminación, es una comuna extensa con una ruralidad considerable y que con la riqueza que tenemos en este sector se podría vivir del turismo, el patrimonio, la ciencia y la investigación. Creemos que otro desarrollo es posible. Uno que sería más beneficioso para la comuna”, sostiene.