Planificar por decreto: La ciudad que decide el mercado

Un Plan Regulador Comunal no es un trámite. Es el resultado de años de trabajo técnico, estudios de infraestructura, capacidad de servicios y, sobre todo, de procesos de participación ciudadana donde los vecinos opinan colectivamente qué tipo de barrio quieren habitar. Define dónde puede haber viviendas, comercio o industria; cuánto se puede construir en altura; cuánta gente puede vivir por hectárea sin que colapsen los servicios.

Es, en suma, el contrato territorial entre una comuna y sus habitantes. Modificarlo por decreto y desde el nivel central no es una simplificación administrativa. Es pasar a llevar todas las particularidades que contienen los planes reguladores de las distintas comunas de Chile.

No necesitamos mirar lejos para entender a dónde lleva la densificación sin planificación. Estación Central es el ejemplo más elocuente y más doloroso. En pocos años, una combinación de normas laxas e inmobiliarias sin contrapeso hizo que en algunas manzanas la población residente aumentara hasta diez veces en pocos años.

El resultado fue devastador: consultorios colapsados, colegios, jardines infantiles y salas cunas sin cupo, áreas verdes inexistentes, veredas tomadas por autos sin estacionamiento y espacios públicos deteriorados. Una ciudad construida para la rentabilidad del metro cuadrado, no para la vida de sus habitantes. Lo que propone el gobierno hoy tiene todos los ingredientes para replicar ese modelo.

Chile no es el primer país en enfrentar esta disyuntiva. La experiencia internacional es contundente. En ciudades como Vancouver, Berlín o Barcelona, la desregulación masiva del mercado inmobiliario sin planificación pública no redujo el precio de la vivienda: lo aumentó, porque la oferta nueva se concentró en segmentos de mayor rentabilidad, expulsando a los habitantes originales de sus barrios.

En Tokio, frecuentemente citado como ejemplo de “desregulación” exitosa, el modelo en realidad combina reglas más flexibles con un Estado fuerte que fija normas claras y, sobre todo, con una inversión pública masiva en transporte, infraestructura y servicios.

Es esa base la que permite sostener altos niveles de densidad sin colapsar la ciudad. Sin esa inversión y coordinación, la densificación no reduce el problema de la vivienda, sino que lo agrava. Y esas condiciones, simplemente, no existen ni se contemplan en la propuesta del gobierno. Densificar sin invertir en servicios no resuelve la crisis habitacional sino que la traslada a quienes menos tienen.