Hace algunos años, cuando Claudio Orrego era alcalde de Peñalolén, por el imperativo legal del resultado negativo de un plebiscito, se frustró una modificación al Plan Regulador Comunal (PRC) de 1989, pero en la actualidad bajo la administración de la alcaldesa Carolina Leitao se logró aprobar un cambio urbanístico con el nombre de “Extensión del Límite Urbano, Peñalolén Nuevo”, instrumento publicado el 25 de agosto de 2017 en el Diario Oficial. Obviamente todos los actores inmobiliarios que lucran con la explotación del recurso suelo sabían desde el año 2014 que iban a cambiar las reglas del juego en esa comuna precordillerana.

Vecinos de Peñalolén nos entregaron documentos oficiales asociados a un megaproyecto inmobiliario que desea ejecutar en el fundo Quebrada de Macul un distinguido supernumerario de la Prelatura del Opus Dei, para lo cual la Dirección de Obras Municipales (DOM) respectiva le cursó 2 Certificados de Informaciones Previas (CIP), para su propiedad ubicada en la avenida Consistorial Nº 5900, uno del 16 de junio de 2014 que contenía errores según el Seremi de Vivienda y Urbanismo y otro bien emitido del 3 de agosto de 2015.

Debido a que ese invasivo proyecto inmobiliario no era posible desarrollarlo con el PRC de 1989, pues el terreno se encontraba fuera del límite urbano, en el CIP válido se decía que las normas aplicables al negocio correspondían a la zona 11aC y zona Equipamiento Comunitario de Nivel Comunal con Vivienda del Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), omitiendo algunas de esas disposiciones. Recordemos que el PRMS contempla en el artículo 1º  transitorio que los terrenos graficados en el plano RM-PRM-92-1.A destinados a Equipamiento Comunitario de nivel comunal con vivienda pueden aceptar proyectos habitacionales con limitaciones respecto a las densidades y que ello regirá mientras no exista un PRC.

Pues bien, aplicándose el artículo 117º de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), en razón de lo señalado en el párrafo anterior, a partir del 19 de octubre de 2016 se congelaron por un año los ingresos de solicitudes de anteproyectos de construcción y de permisos de edificación que consideraran construcciones sobre 4 pisos o 14 metros de altura para ciertos sectores de dicha comuna, gestiones publicadas en el Diario Oficial conforme a las formalidades usuales.

Así las cosas, la DOM de Peñalolén le otorga el 10 de septiembre de 2015 al supernumerario Jorge Peña Vial, para su lote Hijuela 10, lote 1, ahora ex fundo Quebrada de Macul, con la misma dirección de Consistorial Nº 5900,  un anteproyecto de edificación para varias torres habitacionales en altura  y equipamiento comercio de escala mediana, con 323.039 m2 a construirse bajo y sobre el nivel del suelo, acto administrativo preliminar que tiene una vigencia de un año tal como se ordena en el artículo 1.4.11 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC). Allí se señala que el anteproyecto se localiza en la Zona 11 A tramo C del PRMS.

El artículo 1.4.11 de la OGUC dice con suma claridad que el anteproyecto aprobado mantiene su vigencia, para los efectos de la obtención del permiso de edificación correspondiente, de 180 días y un año, según su volumen, a sabiendas que algunos interesados consideran equivocadamente que ese plazo es para el ingreso en la DOM de la solicitud del mencionado permiso. Nadie se debe engañar pues siempre manda el tenor literal de la disposición.

Una vez vencido ese anteproyecto y como ya se sabía que pronto se aprobaría la “Extensión del Limite Urbano, Peñalolén Nuevo” que contenía normas urbanísticas bastante restrictivas el titular, mientras estaba vigente el congelamiento fijado en el artículo 117º de la LGUC, el titular obtiene el 3 de noviembre de 2016 del DOM correspondiente, un nuevo anteproyecto de edificación con las mismas características del anterior, acto municipal que venció el 3 de noviembre de 2017.

Antes que venciera este anteproyecto, su titular con fecha 26 de octubre de 2017 ingresa ante el DOM una solicitud de permiso de edificación, con el respectivo Estudio de Impacto sobre el Sistema de Transporte Urbano (EISTU), permiso consistente en unos cuantos edificios de 15 pisos con 2.366 viviendas y 46 locales comerciales, que fue aprobado el 23 de febrero de 2018, fecha posterior a la fijada perentoriamente en los artículos 1.4.9 y 1.4.10 de la OGUC.

Revisando el PRMS en el sector geográfico nor oriente 11 A tramo C, para los proyectos que allí se emplacen se señalan solo el coeficiente máximo de constructibilidad, el porcentaje máximo de ocupación de suelo y la superficie mínima predial. A diferencia de otros sectores geográficos en el PRMS que sí aluden a las alturas máximas de edificación y otras tantas normas urbanísticas, queda en entredicho la validez del aludido permiso de edificación.

En conclusión, dado que el titular del proyecto inmobiliario intentó saltarse las normas del PRC de Peñalolén y como no se contempla en el PRMS, para el sector en donde se desea emplazar el mismo, la altura de 15 pisos que tienen los edificios, en nuestra opinión a don Jorge no le queda más que enmarcase en la modificación “Extensión del Límite Urbano, Peñalolén Nuevo” del PRC que habla de una altura máxima de 4 pisos. En todo caso, este instrumento normativo local está en operación desde el 25 de agosto de 2017, es decir, hace 2 años atrás.